Wohnung nach Todesfall auflösen: Fristen, Ablauf & Kosten

wallerdominik

18. Juli

9 Min. Lesezeit

Aktualisiert: 13. Sept.

Wenn ein Angehöriger stirbt, bleibt seine Wohnung zurück. Die Miete läuft weiter, der Vermieter fragt nach dem Schlüssel, und irgendwann muss jemand entscheiden, was mit Möbeln, Kleidung und Papieren geschieht. Dieser Leitfaden erklärt, wer räumen darf, wer zahlt, welche Fristen für den Mietvertrag gelten, ob Sie einen Erbschein brauchen und was eine Wohnungsauflösung in Regensburg kostet. Die rechtlichen Angaben sind mit dem jeweiligen Paragrafen belegt; im Einzelfall ersetzen sie keine Beratung durch Notar, Anwalt oder Steuerberater.

Das Wichtigste in Kürze

Mit dem Tod geht das gesamte Vermögen auf die Erben über, auch der Hausrat und der Mietvertrag (§ 1922 BGB).
Räumen darf, wer erbt. Bei mehreren Erben entscheiden alle gemeinsam (§ 2038 BGB).
Miete, Räumung und Entsorgung sind Nachlassverbindlichkeiten. Sie werden aus dem Nachlass bezahlt; reicht er nicht, haftet der Erbe (§ 1967 BGB).
Erben und Vermieter können den Mietvertrag innerhalb eines Monats nach Kenntnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 BGB).
Wer nicht erben will, muss innerhalb von sechs Wochen ausschlagen (§ 1944 BGB).
Für den Räumungsauftrag brauchen Sie keinen Erbschein. Das Grundbuchamt und oft auch Banken verlangen ihn.
Eine Wohnung kostet in Regensburg bis ca. 2.000 €, ein Haus bis ca. 4.000 €. Den Festpreis gibt es nach einer kostenlosen Besichtigung.

Wer darf die Wohnung betreten und räumen?

Das Gesetz beantwortet diese Frage über die Erbfolge: Mit dem Tod geht das Vermögen des Verstorbenen als Ganzes auf die Erben über (§ 1922 Abs. 1 BGB). Dazu gehört alles, was in der Wohnung steht, und bei einer Mietwohnung auch der Mietvertrag.

Wer mit in der Wohnung gelebt hat

Ehegatten, Lebenspartner, Kinder und andere Familienangehörige, die mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, treten mit dem Tod in das Mietverhältnis ein (§ 563 BGB). Sie dürfen bleiben und müssen nichts räumen. Wer nicht bleiben möchte, kann dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzt (§ 563 Abs. 3 BGB).

Erben und Erbengemeinschaft

Tritt niemand in den Mietvertrag ein, wird er mit den Erben fortgesetzt (§ 564 BGB). Die Erben sind ab dem Erbfall Mieter und Eigentümer des Hausrats. Sie dürfen die Wohnung betreten, ausräumen und an den Vermieter übergeben. Gibt es mehrere Erben, verwalten sie den Nachlass gemeinschaftlich (§ 2038 Abs. 1 BGB); eine Wohnungsauflösung sollte deshalb von allen Miterben getragen werden, am besten schriftlich. Maßnahmen zur Erhaltung des Nachlasses, etwa das Sichern von Wertsachen, darf jeder Miterbe auch allein treffen.

Nachbarn, entfernte Verwandte oder der Vermieter dürfen die Wohnung nicht auf eigene Faust ausräumen; der Hausrat gehört den Erben. Als Räumungsbetrieb bitten wir Sie deshalb, uns zu bestätigen, dass Sie zur Räumung berechtigt sind.

Wer zahlt die Wohnungsauflösung?

Zuerst der Nachlass, dann der Erbe

Der Erbe haftet für die Nachlassverbindlichkeiten (§ 1967 Abs. 1 BGB). Dazu zählen die Schulden des Verstorbenen und die Verbindlichkeiten, die den Erben als solchen treffen (§ 1967 Abs. 2 BGB). Offene Miete, Räumung und Entsorgung werden also aus dem Nachlass bezahlt. Ist der Nachlass kleiner als die Kosten, haftet der Erbe mit seinem eigenen Vermögen. Wer das verhindern will, kann die Haftung über eine Nachlassverwaltung oder ein Nachlassinsolvenzverfahren auf den Nachlass beschränken (§ 1975 BGB). Ob sich das lohnt, klärt ein Anwalt oder Notar.

Erbengemeinschaft: alle haften gemeinsam

Mehrere Erben haften für die gemeinschaftlichen Nachlassverbindlichkeiten als Gesamtschuldner (§ 2058 BGB). Der Vermieter kann die volle Miete also von jedem einzelnen Erben verlangen; untereinander gleichen die Erben das nach ihren Erbanteilen aus. Wer den Räumungsauftrag erteilt, sollte die Kostenverteilung vorher mit den Miterben klären, damit es nach der Rechnung keinen Streit gibt.

Erbschaft ausschlagen: sechs Wochen

Wer die Erbschaft nicht will, etwa weil die Schulden den Nachlass übersteigen, kann sie ausschlagen. Dafür bleiben sechs Wochen (§ 1944 Abs. 1 BGB). Die Frist beginnt, sobald der Erbe von dem Erbfall und dem Grund seiner Berufung weiß; bei einem Testament nicht vor dessen Bekanntgabe durch das Nachlassgericht (§ 1944 Abs. 2 BGB). Lebte der Verstorbene zuletzt nur im Ausland oder hält sich der Erbe bei Fristbeginn im Ausland auf, sind es sechs Monate (§ 1944 Abs. 3 BGB). Die Ausschlagung wird gegenüber dem Nachlassgericht erklärt, dort zur Niederschrift oder in öffentlich beglaubigter Form (§ 1945 Abs. 1 BGB). Läuft die Frist ab, gilt die Erbschaft als angenommen (§ 1943 BGB).

Wichtig für die Wohnung: Wer ausschlagen will, sollte vorher nicht über den Nachlass verfügen, also weder räumen lassen noch Möbel verkaufen. Lassen Sie sich in dieser Lage beraten, bevor Sie einen Räumungsauftrag erteilen.

Wenn es keine Erben gibt

Gibt es weder Verwandte noch Ehegatten oder Lebenspartner, erbt das Bundesland, in dem der Verstorbene zuletzt seinen Wohnsitz hatte (§ 1936 BGB). Solange unklar ist, wer erbt, sorgt das Nachlassgericht für die Sicherung des Nachlasses und kann einen Nachlasspfleger bestellen (§ 1960 BGB). Der Nachlasspfleger kümmert sich dann auch um die Wohnung und beauftragt bei Bedarf die Räumung. Angehörige, die nicht erben, müssen die Wohnung nicht auf eigene Kosten räumen lassen.

Wohnungsauflösung ohne Erbschein: wann das geht

Der Erbschein ist das amtliche Zeugnis des Nachlassgerichts über das Erbrecht (§ 2353 BGB). Erbe wird man aber mit dem Tod, nicht mit dem Erbschein; das Zeugnis belegt nur, was ohnehin gilt. Für die Wohnungsauflösung reicht uns, dass Sie sich als Erbe oder bevollmächtigter Angehöriger zu erkennen geben und uns bestätigen, dass Sie zur Räumung berechtigt sind. An anderen Stellen sieht es anders aus:

Das Grundbuchamt verlangt für die Umschreibung einer geerbten Immobilie den Erbschein. Bei einem notariellen Testament ist er nicht nötig.
Banken haben eigene Regeln, welche Nachweise sie akzeptieren. Fragen Sie vor dem Erbscheinsantrag nach, ob ein Testament reicht.
Vermieter wollen bei der Übergabe und der Rückzahlung der Kaution meist sehen, dass sie es mit dem Erben zu tun haben.

Für die Stadt und den Landkreis Regensburg ist das Amtsgericht Regensburg das Nachlassgericht, wenn der Verstorbene dort seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte (§ 343 Abs. 1 FamFG). Der Erbscheinsantrag wird dort persönlich gestellt, mit einer eidesstattlichen Versicherung; die Gebühren richten sich nach der Höhe des Nachlasses. Anschrift: Augustenstraße 3, 93049 Regensburg, Telefon 0941 2003-0, Nachlassabteilung montags bis freitags 8 bis 12 Uhr oder nach Vereinbarung.

Mietvertrag und Sonderkündigungsrecht (§ 564 BGB)

Der Mietvertrag endet mit dem Tod nicht von selbst. Tritt niemand ein, läuft er mit den Erben weiter (§ 564 Satz 1 BGB), und die Miete bleibt fällig. Damit die Erben nicht an eine lange Kündigungsfrist gebunden sind, gibt ihnen das Gesetz ein Sonderkündigungsrecht: Sowohl der Erbe als auch der Vermieter dürfen das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon erfahren haben, dass niemand in das Mietverhältnis eingetreten ist (§ 564 Satz 2 BGB).

Zwei Fristen greifen hier ineinander:

Die Monatsfrist ist die Zeit, in der die Kündigung ausgesprochen werden muss. Sie beginnt mit der Kenntnis, nicht mit dem Todestag.
Die gesetzliche Kündigungsfrist ist die Zeit bis zum Ende des Mietverhältnisses: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag im Oktober zu, endet der Vertrag mit dem Dezember.

In dieser Zeit läuft die Miete weiter, auch für eine leere Wohnung. Viele Vermieter nehmen die Wohnung früher zurück, wenn sie besenrein übergeben wird; fragen Sie danach, das spart dem Nachlass Monatsmieten. Für die Kündigung genügt ein Brief an den Vermieter, den alle Erben unterschreiben.

Ablauf in sieben Schritten

Sterbeurkunde besorgen, am besten in mehreren Ausfertigungen.
Wohnung sichern: Schlüssel einsammeln, Wasser und Herd abstellen, Kühlschrank leeren, Nachsendeauftrag stellen.
Erbfolge klären: Testament suchen, Miterben ermitteln, bei Bedarf Erbscheinsantrag stellen. Wer ausschlagen will, tut das innerhalb der sechs Wochen und räumt vorher nicht.
Mietvertrag kündigen: innerhalb eines Monats nach Kenntnis, schriftlich, von allen Erben unterschrieben. Übergabetermin vereinbaren.
Dokumente, Wertsachen und Erinnerungsstücke sichern. Erst danach wird geräumt.
Räumung beauftragen: kostenlose Besichtigung, Festpreis, Termin. Bei uns gehört die besenreine Übergabe dazu.
Verträge beenden: Strom, Gas, Internet, Versicherungen, Abos, Rundfunkbeitrag, Konten.

Rechnet man die Kündigungsfrist zusammen, liegen zwischen Todesfall und Übergabe bei einer Mietwohnung meist zwei bis drei Monate.

Was kostet eine Wohnungsauflösung nach einem Todesfall?

Eine Wohnungsauflösung nach einem Todesfall kostet nicht mehr als eine andere Haushaltsauflösung. Der Preis hängt davon ab, wie groß und wie voll die Wohnung ist, in welchem Stock sie liegt und wie weit der Weg zum Transporter ist. In Regensburg und Umgebung liegt eine komplette Wohnung bei bis zu ca. 2.000 €, ein Haus bei bis zu ca. 4.000 €. Ein einzelner Raum, Keller oder Dachboden beginnt bei ca. 400 €, stark vermüllte Wohnungen liegen bei bis zu ca. 8.000 €. Abgerechnet wird zum Festpreis, der nach der Besichtigung feststeht und Ausräumen, Abtransport, Entsorgung und die besenreine Übergabe enthält.

Gut erhaltene Möbel, Geräte und Sammlungen rechnen wir an; Sondermüll wie Farben, Öle und Nachtspeicheröfen, enge Treppenhäuser ohne Aufzug und eine nötige Halteverbotszone erhöhen den Preis. Beides sehen wir bei der Besichtigung und nennen es im Angebot einzeln. Preisbeispiele aus echten Aufträgen finden Sie in den Beiträgen Haushaltsauflösung in Regensburg und Was kostet eine Entrümpelung in Regensburg?.

Wertsachen, Dokumente und Erinnerungsstücke

Vor jeder Räumung gehört ein Durchgang durch die Wohnung, bei dem Sie drei Dinge beiseitelegen:

Dokumente: Testament, Vollmachten, Versicherungspolicen, Rentenbescheide, Kontounterlagen, Sparbücher, Mietvertrag, Fahrzeugpapiere, Ausweise.
Wertsachen: Schmuck, Bargeld, Münzen, Uhren, Sammlungen. Bei einer Erbengemeinschaft am besten zu zweit und mit einer kurzen Liste.
Erinnerungsstücke: Fotos, Briefe, Handarbeiten. Nehmen Sie sich dafür Zeit, bevor der Räumungstermin feststeht.

Was bei der Räumung trotzdem noch auftaucht, legen wir für Sie beiseite und übergeben es Ihnen. Kontoauszüge, Arztunterlagen und andere persönliche Papiere gehören nicht offen in den Container; sie werden gesondert vernichtet oder an Sie übergeben.

Steuern: was sich absetzen lässt

Erbschaftsteuer: Zu den abzugsfähigen Nachlassverbindlichkeiten gehören nach § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG die Kosten der Bestattung, des Grabdenkmals und der üblichen Grabpflege sowie die Kosten, die dem Erben unmittelbar im Zusammenhang mit der Abwicklung, Regelung oder Verteilung des Nachlasses entstehen. Für diese Kosten wird ohne Nachweis ein Pauschbetrag von 15.000 € abgezogen. Das spielt nur eine Rolle, wenn überhaupt Erbschaftsteuer anfällt; ob die Räumungskosten in Ihrem Fall darunter fallen, klärt der Steuerberater.

Einkommensteuer: Für haushaltsnahe Dienstleistungen ermäßigt sich die Einkommensteuer um 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens 4.000 € im Jahr (§ 35a Abs. 2 EStG). Das gilt nur für die Arbeitskosten und nur mit Rechnung und Zahlung auf das Konto des Betriebs (§ 35a Abs. 5 EStG). Die Leistung muss außerdem im Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht werden (§ 35a Abs. 4 EStG); die Wohnung eines verstorbenen Angehörigen ist in der Regel nicht Ihr eigener Haushalt. Ob die Ermäßigung trotzdem greift, etwa weil Sie dort mitgewohnt haben, ist eine Frage für den Steuerberater. Unsere Rechnung weist die Arbeitskosten gesondert aus.

Checkliste: Wohnungsauflösung nach Todesfall

Sterbeurkunde in mehrfacher Ausfertigung besorgt
Testament gesucht, Miterben bekannt, Nachlassgericht informiert
Entschieden: Erbschaft annehmen oder innerhalb von sechs Wochen ausschlagen
Mietvertrag innerhalb eines Monats nach Kenntnis gekündigt, Übergabetermin vereinbart
Dokumente, Wertsachen und Erinnerungsstücke gesichert und aufgelistet
Festpreis nach Besichtigung eingeholt, Kostenverteilung mit Miterben geklärt
Räumungstermin mit Puffer vor der Übergabe gesetzt
Verträge und Abos gekündigt, Rechnungen und Entsorgungsnachweise abgelegt

Die Immobilie danach verkaufen

Gehörte die Wohnung oder das Haus dem Verstorbenen, steht nach der Räumung die nächste Frage an: behalten, vermieten oder verkaufen. Über unser Schwesterunternehmen Waller Immobilien können Sie Räumung und Verkauf aus einer Hand regeln. Was dabei zu beachten ist, von der Grundbuchberichtigung über die Erbengemeinschaft bis zu den Unterlagen für den Notar, steht im Beitrag Geerbte Immobilie verkaufen in Regensburg.

Wohnungsauflösung nach Todesfall in Nürnberg

Auch in Nürnberg räumen wir Wohnungen nach einem Todesfall, mit eigenem Standort in der Stadt. Die rechtlichen Regeln sind dieselben wie oben beschrieben. Zuständiges Nachlassgericht ist das Amtsgericht Nürnberg, wenn der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz in Nürnberg hatte; jeder Sterbefall in der Stadt wird dem Nachlassgericht vom Standesamt gemeldet. Für den Räumungsauftrag brauchen Sie auch hier keinen Erbschein.

Ablauf, Termine und Festpreis für Nürnberg finden Sie auf unserer Seite Entrümpelung Nürnberg. Die häufigsten Fragen Nürnberger Kunden beantworten wir im Beitrag Entrümpelung Nürnberg: die häufigsten Fragen zu Kosten, Termin und Ablauf.

Häufige Fragen

Muss ich die Wohnung sofort räumen?

Nein. Eine gesetzliche Räumungsfrist gibt es nicht. Der Mietvertrag läuft mit den Erben weiter und endet erst durch Kündigung; bis zur Übergabe ist Miete zu zahlen. Der Zeitdruck entsteht durch die Miete, nicht durch das Gesetz.

Kann ich räumen lassen, bevor der Erbschein da ist?

Ja. Für den Räumungsauftrag reicht es, dass Sie Erbe sind und uns das bestätigen. Der Erbschein bestätigt nur, was mit dem Tod ohnehin eingetreten ist. Wer die Erbschaft noch ausschlagen möchte, sollte allerdings nicht räumen lassen.

Wer zahlt, wenn alle Erben ausschlagen?

Dann erbt am Ende das Bundesland des letzten Wohnsitzes (§ 1936 BGB). Bis das geklärt ist, kann das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger bestellen, der sich um die Wohnung kümmert (§ 1960 BGB). Angehörige, die ausgeschlagen haben, müssen die Räumung nicht bezahlen.

Darf der Vermieter die Wohnung selbst ausräumen?

Nein. Der Hausrat gehört den Erben (§ 1922 BGB), und bis diese feststehen, sichert das Nachlassgericht den Nachlass (§ 1960 BGB). Der Vermieter wendet sich in diesem Fall an das Nachlassgericht, das über einen Nachlasspfleger die Räumung veranlassen kann.

Was ist mit der Kaution?

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gehört zum Vermögen des Verstorbenen und geht auf die Erben über (§ 1922 BGB). Die Abrechnung läuft wie bei jedem Mietende; ein Übergabeprotokoll und Fotos der besenreinen Wohnung helfen, wenn es später Fragen gibt.

Was passiert mit Möbeln, die noch gut sind?

Brauchbare Möbel, Geräte und Sammlungen rechnen wir auf den Preis an oder geben sie weiter, statt sie in den Container zu werfen. Was Sie behalten möchten, markieren Sie vorher; das bleibt stehen.

Bekomme ich Nachweise für das Nachlassgericht oder die Miterben?

Ja. Sie erhalten eine Rechnung mit gesondert ausgewiesenen Arbeitskosten und auf Wunsch die Entsorgungsnachweise. Damit können Sie die Ausgabe gegenüber Miterben, Nachlassgericht und Finanzamt belegen.

Wenn Sie in Regensburg, Neutraubling oder im Umland eine Wohnung nach einem Todesfall auflösen müssen, kommen wir zu einer kostenlosen Besichtigung vorbei und nennen Ihnen einen Festpreis. Anruf oder WhatsApp: 0155 65823273.